第六十三章 奔腾的小马(2/3)

“那怎么炒呢？按通常的方法？”我估计他们有更激进的办法。

“这就分情况了，在全国各地，有政府炒的，有金融机构炒的，我们是利用资金与房地产公司炒，各有各的搞法。”

“政府怎么炒呢？你说说你见到的情况。”这是我以前的知识盲点，想具体了解下。

“政府炒作的大概念，可以叫做经营城市，方法很多，比如搞开发区，搞三通一平，搞个产业搭台，房地产唱戏。举例来说，以城市拆迁为例，以补偿价格和安置房基准价格，就为慈范了基准，抬高了市场预期，是不是？”

“原来是这样，怪不得，拆迁的矛盾不是政策的原因，是利益的博弈。”我似乎明白了很多现象。“那银行呢？”我继续问道。

“银行通过地产评估，从开发商拿到土地的那一刻，就可以抵押贷款，并以评估价格的方式给开发商滚动贷款，也实现了定价权的掌握和资金的定价和效益的回收。”

“这个我明白，一切都在银行的掌握之中。”我知道，开发商的所谓毛利中，给政府的各种税费和土地价款，银行的资金成本也是很高的，对开发商的资金成本而言，对银行就是资金利润。我最感兴趣的问题是：“你们跟开发商联手炒作如何操作呢？”

“我们通过炒作价格，提前提高了房屋在银行的评估价值，也在银行开展按揭贷款，将炒作变高的价格通过银行这个渠道变为公开的市场价格，民众买涨不买跌，价格就上来了，开发商就赚取了额外的利润，我们也通过杠杆，赚取了应得的差价。假如原来房值500万，我的首付是150万，炒到600万卖出，毛利润为100万对不对？”没等我回答，他继续说道：“如果周期为一年的话，这个利润率是多少？”

不算不知道，一算吓一跳：“你年资金毛利可以到60以上，放高利贷啊，伙计。”

“如果按你的方法，中间如果出现资金断裂怎么办？如果出现房价下跌怎么办？如此大的风险，如果你不拉更多投资者分担，我不相信你们敢这样冒险。”我怀疑它的稳健性。

“那就是窍门了，许多民营银行，或者中小银行，都在争抢住房贷款这个优质蛋糕，不合规的事多了去了，他们只要业绩，不管风险。你听说过一成首付的么？10倍杠杆，钱从哪里来，还不是从中小银行里来。当然，最大的风险是，如果房价普跌，那杠杆就会崩塌，但是，这样大面积的崩塌会造成国家金融危机，难道国家不救吗？”

他这样说，我也不可否认，当今，房地产市场不仅绑架了银行，还绑架了地方财政，绑架了经济安全，国家肯定不会不管的。

小马话锋一转：“当然，这个东西就像是游击战，打一枪换一个地方，还得抓紧时机，所以也不是长久之计。要不是在深圳碰到这两个家伙，我还真不知道下步该怎么走呢。”他一说完，那个没戴眼镜的同学也谦虚起来：“我们也是初步意向，不是专门来找师兄咨询的么。”

他俩的存在，肯定有道理，我好奇地问道：“你们怎么碰上的，我记得你们都是一个导师名下的研究生，怎么不搞学术了？”

“毕业了，在深圳一家有国资背景的基金里打工，也是我们导师介绍的，刚开始做，还只是个底层。”其中一个说到。

另一个接话：“其实，做到中层也没什么意思，一年几十万了不起，这在深圳，不行啊。”

我问道：“可以到外资银行或者私营投资基金去啊？那里待遇不好得多？像你们这样优秀的人才，哪里不欢迎？”

戴眼镜的同学笑了：“一来，我们的导师没这方面的人脉，他的人脉都在政府，另一方面，虽然有私营企业邀请过，但我们初出江湖，不敢随便相信别人，准备先在行里混两年，熟悉情况，建立人脉再说。不怕庄哥笑话，跟你们一起听那个课，也不是要来学习的，当时，也是导师叫我们来积累人脉的。”

“又没认识个好人，估计被小马带跑了吧！”我调侃起来。

“庄哥，你这就不对了，完全败坏我的名声嘛，我是请两位师弟当我的军师，他们叫我投哪就投哪，叫我怎么投就怎么投，我听他们的，怎么样，我这叫尊重知识吧？”小马得意地向我抱怨。

小苏忽然坐直起来，模仿《天下无贼》里面黎叔的声音：“21世纪最重要的是什么？人才！”两眼一睁，唯妙唯肖，逗得大家大笑起来。

“看样子，你是准备成立基金哟？”我猜测。

“庄哥厉害，我就是这样想的，我有资金，要将利益最大化，我不会搞，就由两位师帮忙，我们相互信任那不必说，更重要的是，圈子越小，保密程度越好，这事在其他同学和朋友中，都不知道，我只告诉你，这够意思吧？”小马这样说，我相信。

“你告诉我的目的是什么呢？”我有些不理解。

“庄哥，看样子，你对我还是没有真心，我可是真心把你当哥。我知道，我没你聪明，也没你经验丰富，但是，我是真想干一番事业，想的想听听你的想法和指导，不会你嫌弃我吧？”

话说到这份上，我也不能不表态了：“小马，你这样说，我无地自容了。你说，你们成立这个基金，想做哪方面的投资，我看我能不能给点建议，说来听听。”

在小马的示意下，那个戴眼镜的同学开始