473.第445章 去内地发展商业房地产？(2/3)

殷俊点了点头。

李超人把话都说到这份儿上了，自己还能怎么讲？

沉吟了一下，殷俊道：“我认为现在不是最好的时机。”

李超人皱了皱眉，“为什么？你担心内地的情况有反复？”

“那不可能，除非是他们不想要发展了，否则这个特.区的事情，绝对不可能有反复。否则别人会怎么看内地？本来西方就妖魔化他们了。”殷俊笑着道，“我说的是现在南湾土地的发展模式不对。妙丽和南湾市本来是达成的50:50的分成协议，但因为通不过，所以最后达成的是15:85的协议，而且这土地是属于补偿贸易的形式开发，根本算不得真正的商业开发。都不是真正的商业房地产开发，我们现在过去干什么？”

“难道他们就不会因为东湖丽苑的成功，改变一下合作方式吗？”李超人问道。

“以后肯定能，但现在肯定不能。”殷俊道，“这南湾市的改.革开.放特.区位置都还没有坐稳呢，李先生你觉得他们敢冒进？凡事一步一步的来最好，步子大了，容易扯着蛋，对双方的合作都不好。”

步子大了，容易扯着蛋。

回味着这句话，李超人苦笑着摇摇头，“殷生，你可真是文化人，这话说得……”

但他同时也想明白了殷俊的担心。

的确。

他是做商业房地产的，如果是做妙丽这样的模式，受制于人太多，根本没办法跟股东们交代。

而且妙丽这么做，他们自己也就是挣辛苦钱，大头都被南湾挣去了，划不来。

“那殷生你的意思是，只要南湾如同香江一样，是拍卖土地了，我们就可以大肆进入南湾发展？”李超人又问道。

“我认为可以。”殷俊道，“不过南湾只是一个桥头堡而已，现在拿它也就是练练手，我们真正的目的，还是要在沪海、粤州和华京这样的大城市发展，才能得到精髓。”

李超人也是同样的想法，闻言不觉一笑，“果然，和殷生你这么一说，我是茅塞顿开啊！那咱们就再等等，等等再说！”

看他这样子，肯定以为两三年以内，南湾就会开启土地拍卖了。

但李超人不会想到，南湾要直到1987年年底才开始土地拍卖。

东湖丽苑是一种合作建房的方式，在它成功之后，这种模式就得到了南湾市政.府的默许。

但是，因为宪法上面规定了土地是大家所有的，绝对不允许买卖，所以香江商人们期待的土地买卖，一直没有到来。

之后的几年时间里，南湾市就延续了东湖丽苑的模式，和房地产商采取合作形式，7层以及以下的多层建筑，南湾市得80，开发商得20；7层以上的高层建筑，南湾市得70，开发商得20。

这么一来，就让许多香江的大房地产开发商非常不满意。

你就是出地而已，修房子是我修，卖房子是我卖，你却还要得这么多？有没有道理啊？

因此，比如说长实集团、新鸿基地产、九龙仓等等，都没有来南湾市发展，倒是促进了南湾本地的南湾市房地产开发公司的发展壮大。

甚至于南湾1987年第一次土地拍卖，都不是什么主流。

要直到第二年的1988年，7大一会的宪.法修正案过后，才会把原宪.法里面禁止土地“出租”两字删去，明确规定，“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从此全国性的土地拍卖才有了法律上的根据。

当然了，南湾也算是早的了，88年宪.法修正案出来之后，别的城市行动起来的都很少。

华京和沪海都是在90年代才开始了商业土地拍卖。

甚至连第一个商品房，华京也才是在84年才有，沪海则要更晚一些。

可它们因为自身的条件原因，都后来居上，比南湾的房地产迅猛多了。

2018年的时候，华京六环路的均价已经突破了6万，沪海也是差不多的价格，粤州也是差不多，但南湾却要比它们少一些。

这里面有各种各样的因素，但这也说明，缺乏了底蕴，在褪去了和香江的最佳合作城市的光环之后，南湾的确是不如前面的北上广的。

殷俊说南湾只是桥头堡，倒不是说南湾不好，而是南湾这边的房地产，因为他们独有的合作建房模式，商品房一开始就被南湾市房地产开发公司给包了大半，他们有着非常强大的实力和背景，本身就是政.府的公司，你香江人怎么和他们争夺？

要到2000年之后，香江的公司才会在南湾的房地产上面占了一点起色。

在此之前，就算是鄂北的伍汉，比起南湾来都要受到香江房地产巨头们的青睐。

所以其实香江人就算是在旁边的粤州，也比在南湾的发展强。

而香江房地产公司也太过小心翼翼，再加上政.策的原因，华国房地产最肥美的三块蛋糕——华京、沪海和粤州，他们都基本上没有吃到，而是便宜了那些原本没什么实力的中小房地产开发公司。

然后，当大家都知道了做房地产来钱快之后，那自然是有关系的人都冲了上去。

你香江的大房地产商人再强大，你也和我没有关系，反正你关系网不如我！

已经活络起来的本地的地头蛇们，有的是办法打败香江的公司，让他们铩羽而归。

这也是为什么长实集团、新世界发展、恒基兆业等巨头，没有如同在香江那样的爆发性的业务增长的最重要缘由！

这个问题在殷俊这