第230章 搞定策划案(2/2)

购物中心与一般商店最大的差异在于，拥有许多业种但是必须呈现统一化的营运特质，因此购物中心必然会制定许多规划，以使总体经营具有一致化的特性。

各商店应明确责任，在保持其原有的特色下，亦须不违背购物中心整体性的特色，不至于破坏购物中心整体营运的效果，并减轻对购物中心经营管理的过度依赖。

在过去的弱势市场需求面时代，由于市场上商品供给不足，顾客处于弱势，不在意货品品质及任何服务品质，只要求低价并购得所需货品，此时促销广告活动效果容易显现出来。

反之，目前的零售市场上商品供给量充裕，替代性的商品比比皆是，消费者具有相当大选择性，购买行为也走向理性，“破坏价格”更是近期出现的典型实例，在此阶段，消费者的讯息成为厂家生产策略的重要参考指标，供给面也不得不尊重顾客，注意顾客的福利。

尤其在世界性的市场自由化发展趋势下，所有供给面的投资经营者面对前所未有的竞争压力，不得不吸收外部的资讯获得经营理念并落实于生产、销售业务。

除此之外，他们更是要了解区域性的消费群体特性，衍生产品差异的生产策略，同时还必须顾及与消费者直接接触的界面，观察、研究、分析，一面改善服务品质，进行内部改革，另一方面将传统有效讯息传递给商品的制造商，力求达到全面满足顾客的首要目标。

而购物中心各业种安排，即根据上述理念，经由专业的团队，而得到最佳整合性供给架构。

但这个架构并非如同一个投资者独立经营一个大型卖场，它需要整合来自世界各地的商品供给商提供的不同性质的产品，在原有一定经营经验的条件下，达到整合的经营效果，如此，购物中心才能更好地建立和维持业主与租赁关系。

购物中心多功能性的特色，使管理的困难度升高，因此更需合理化的运作目标才能加以化解。

外部的成就全视内部经营管理的合理化，包括人事管理训练、成本分摊、问题的追踪、稽核调整、沟通管道、整体与个别目标整合工程等。前述各项目业主并非处于对立的态度，而是处于经营共同体的经营理念。

各商店是组织内部的细胞，健康的细胞才能产生良好的组织功能，合理化目标达成后，将汇集人力资源齐一目标，将整合性的服务效果呈现出来。

基于这个坚固的基础，这群人得以在战略中攻坚，他们训练有素步伐齐一，必定使顾客产生一种新鲜的感觉与被尊重的满足。

业主提供丰富的资源，广揽人才，形成一股维系租赁关系的动力，当商店经营发生问题或经营绩效与计划目标产生偏离时，这些人才即应立即产生效果。

一方面他们具有多方面的专长。另一方面平时对该购物中心已具备的充分了解程度，能发挥具体有效的咨询及顾问的功能。尤其在善用共同资源方面，各商店集合小额成本投入，形成大量的公共服务投资，使来客沐浴在一般商店无法提供的购物环境里，使购物者在购物中心除购物的主要目的外，还能享受乐趣。

尤其人性化的规划使消费者在主观意识上逐渐认定这才是个购物条件，从而成为购物中心的常客，这些绩效是共同的资源与人才有效发挥其功能共同作用的结果，由于这些效果的鼓舞，无形中成为业主与租赁关系间的重要桥梁。

在购物中心的营运范畴，如商店经营在招商之初，采取单一支付租金的对价模式，不易强化业主与租赁关系，其与一般城市综合体经营的房东。

房客关系无多大差异。如采取业绩抽成或租金与业绩抽成混合运用的模式，形成利害与共的实质意义，业主不会忽视各个商店的经营状况，他们之间由于目标一致，逐渐形成共识，整合成一个营运共同体，更能代表两者间关系的意义。

整整历时一个星期，我才将策划案写好，这可以说是中耀的巅峰水平。不但整合了所有人的意见，而且绝无冲突，每个意见都是经过众人举手投票过关才能使用。

我相信，这份策划案一定会让源氏小泽先生满意的。