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第231章 与小泽面谈(1/2)

小泽接到我的策划案之后,难免楞了一下,因为涉及到的细节太多,而且我是直接打印出来的,所以显得非常多。重量起码有1斤,拿在手里沉甸甸的。

“陈君,这次真是辛苦你了。”

说完,小泽就坐在办公桌前看起策划案来,并吩咐一个美女职员专门帮我泡茶喝。这倒是正宗的华夏功夫茶,雨前龙井,香得不得了,带着豆腐和小麦的气味。

能担当小泽秘书的美女自然也不简单,巧笑嫣然,仿佛从画中走出来的人儿,很有古典气息,一言一行都非常得体。

有时候感觉在岛国生活也是不错的,因为这里确实是男人的天堂,只不过压力比较大而已。

这栋大楼就是当时初次见小泽的地方,挖角植田康太的那个公司,据说这只是源氏众多分部其中之一。而总部在哪,小泽却笑笑避开回答,想来必定是机密了。

一边喝茶,一边观察着小泽的表情,发现他很严肃认真,看来我写的还不错,不至于让人看不下去。这就让我放心了,不管能不能成功合作,起码不能丢丑是不。

平修诚那边要争夺这个项目,肯定是要用那几个外国佬的策划案了,所以这也可以算是提前和外国佬交手,为以后的工作累积经验。

“一般商店的经营本质是单打独斗的经营个体,然而购物中心则必须由团队的计划性经营才能表现出绩效。因此,开发商的积极作为重要的角色功能,开发商招聘各种专业人才组成经营团队,探讨购物中心各商店及竞争的优点,再思考目标客户的需求特性,创造好上加好的特质推出市场,从而形成市场上攻无不克的尖兵,其爆发力远非单打独斗可及。这些专业负责的经营环境使业主与招商租赁关系紧扣在一起。”

“这个写得好啊,陈君!”由于翻译软件的关系,所以打印出来的东西,全部是岛国文字,所以小泽看起来不会有障碍。

我谦虚点摇摇头,道:“哪里,只不过是一时灵感。”

我又补充说道:“事实上小的独立经营个体,在购物中心的统一经营环境保护伞的照应下,成为大规模经营经济利益的个体,虽同质地面对公平竞争,但占尽壮硕体质的利益。因此,开发商与招商租赁商店间亦由此项利益结合,提升经营理念的一致化。”

“国际化与自由化是城市综合体经营的远大目标。国际化是扩大商机的城市综合体发展趋势,坐视者必然失败。但一般的商店经营较难落实国际化的经营理念,购物中心则是有整合的效果,迈开国际化大步,不但可达到国际化目标,并可能超越国际水准的经营模式,获取更大的发展空间。”

“自由化是国际化相互呼应的重点,自由化的指标为消除门槛,顾客至上,购物中心采取走入社区的经营理念,事实上已掌握发展方向,破除营利的单向理念,造福顾客的经营理念取而代之。这个重大转变,必须由业主号召的专业团队来营造其效果,其效果产生后为开发商、商店、顾客的三赢,在互利共存的目标下,开发商与招商租赁实际上形成更进一步的依存关系。”

小泽点点头,又问:“那具体怎么展开招商工作呢?这可是项目中非常关键的一步,我想听你的思路,而不是写的理论。”

“很简单,通常主力商户可以享受到商场平均租金以下的优待。这些主力客户多是以获得公认的知名城市综合体品牌,它们能带来固定旺盛的人流,并能提高商场的知名度。为了吸引这类品牌入驻。我们可以给予他们种种优惠政策,譬如一年内减免租金,甚至补贴上百万元的装修费作为入驻条件。”

“次主力商户需付的租金一般为整个项目的平均租金。普通商户需要承担的租金较主力商户和次主力商户都要高。这种多级客户的系统划分,使大型购物中心等城市综合体地产能够达到总体上的赢利。但是对于小业主分散经营的商铺而言,每个小业主都希望获取最大利益,不可能自然形成主力、次主力和普通租户的划分,势必会带来同一商场内不同商铺的经营效果悬殊。”

我说完,又喝了口茶,美女赶忙帮我倒满。而小泽听了我的话之后陷入沉思,显然是在分析其中的可能性。

城市综合体地产的价值随经营时间的增加,呈现出梯级递增的长期效益。从城市综合体地产的开发惯例来看,有实力的发展商对于城市综合体地产项目多采取只租不售的策略,通过持续有效的经营管理提升城市综合体价值。因为城市综合体地产的租金有逐年递增的规律,时间越长回报越高。

当大型城市综合体项目经营达到一定年数后,它所产生的高额回报,为其他物业类型难以企及,这是众多有实力的发展商都钟情于城市综合体地产开发的原因。

因此,目前一些大型城市综合体地产项目即使分散出售产权,也应对售后的统一经营管理有充分考虑,以实现可持续经营。

目前,岛国一些城市综合体建筑设计特别强调气派,很多大商厦远远看去甚是雄伟,但内部空间设计却普遍缺乏人情味,整个购物环境设计并不理想,让人感觉像是一个迷宫。

因此,对于购物中心的设计,应强调内部空间的可视性,从而起到引导公共购物的作用,如整个空间可以通过天窗和中庭的变化,营造空间的安全感和舒适感。

购物中心交通组织设计可以从两个方面

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